Bisnisjakarta.co.id – Keberhasilan investasi properti tidak semata-mata ditentukan oleh harga beli yang murah, lokasi yang strategis, maupun harapan terhadap kenaikan nilai aset di masa depan. Kemampuan properti menghasilkan arus kas (cash flow) serta kesesuaian dengan kebutuhan pasar justru menjadi faktor penting yang perlu diperhatikan investor.
Chairman Escotel Indonesia sekaligus praktisi perhotelan dan properti, Gde Brawiswara Putra, mengungkapkan bahwa pengalaman mengelola dan mengakuisisi berbagai properti memberikan banyak pelajaran dalam menentukan strategi investasi yang tepat.
Dalam kurun waktu tiga tahun terakhir, Gde bersama timnya telah mengakuisisi lebih dari 50 properti. Saat ini, mereka juga mengelola lebih dari 100 properti yang tersebar di sejumlah kota di Indonesia, terdiri atas sekitar 70 vila dan 30 hotel dengan model penyewaan harian.
Berdasarkan pengalaman tersebut, Gde membagikan tujuh prinsip yang dapat menjadi pertimbangan bagi calon investor sebelum terjun ke bisnis properti.
1. Utamakan Potensi Arus Kas daripada Harga Pembelian
Harga properti yang rendah tidak selalu menjadi jaminan sebuah investasi akan memberikan keuntungan. Menurut Gde, kemampuan aset menghasilkan pendapatan secara konsisten jauh lebih penting untuk diperhitungkan.
“Potensi arus kas (cash flow) jauh lebih penting daripada harga properti,” ujarnya dilansir Bisnis Bandung dari YouTube Gdebp_official, Kamis (15/10).
Dengan demikian, investor perlu menganalisis potensi pemasukan dari penyewaan properti agar dapat mengetahui kemampuan aset dalam menghasilkan pendapatan setelah memperhitungkan berbagai biaya.
2. Kenali Permintaan Pasar Sebelum Menentukan Properti
Memiliki properti di kawasan strategis belum tentu menjamin tingginya keuntungan. Investor perlu terlebih dahulu memahami siapa calon penyewa dan fasilitas apa yang mereka butuhkan.
Sebagai contoh, properti yang berada di sekitar rumah sakit dapat diarahkan untuk memenuhi kebutuhan keluarga pasien. Sementara itu, bangunan di kawasan bisnis berpeluang menyasar pekerja yang membutuhkan tempat dengan fasilitas penunjang pekerjaan dan koneksi internet cepat.
“Jika ada permintaan, siapa target pasarnya? Dengan begitu, kita bisa mempersiapkan properti untuk memenuhi kebutuhan pasar tersebut,” jelas Gde.
Artinya, konsep dan fasilitas properti sebaiknya disesuaikan dengan karakteristik konsumen yang menjadi sasaran.
3. Lokasi Mahal Belum Tentu Menguntungkan
Lokasi premium memang memiliki daya tarik tersendiri, tetapi harga tanah dan biaya investasi yang tinggi juga dapat menjadi beban bagi investor.
Gde menilai, pemilihan lokasi harus mempertimbangkan kesesuaian antara karakteristik kawasan, target konsumen, dan model bisnis yang akan dijalankan.
Properti di kawasan mahal belum tentu memberikan hasil optimal apabila potensi pendapatannya tidak sebanding dengan biaya investasi maupun pengeluaran operasional.
Karena itu, investor perlu melihat lokasi sebagai bagian dari strategi bisnis, bukan sekadar ukuran prestise sebuah properti.
4. Tidak Perlu Menunggu Momen Sempurna untuk Berinvestasi
Gde berpandangan bahwa kesempatan berinvestasi properti tidak selalu harus menunggu kondisi pasar yang dianggap paling ideal.
Selama sebuah aset memiliki kebutuhan pasar yang jelas dan dapat dikelola secara optimal, peluang untuk memperoleh pendapatan tetap terbuka.
Ia juga mengingatkan bahwa keuntungan investasi properti tidak harus selalu berasal dari penjualan aset. Pendapatan sewa dapat menjadi sumber pemasukan selama properti tersebut masih dimiliki dan dioperasikan.
5. Kenaikan Harga Properti Merupakan Bonus
Capital gain atau keuntungan dari kenaikan harga aset kerap menjadi salah satu alasan seseorang memilih investasi properti. Namun, menurut Gde, investor sebaiknya tidak hanya mengandalkan keuntungan yang baru diperoleh ketika properti dijual.
“Capital gain hanyalah bonus, sedangkan arus kas (cash flow) adalah nyawa investasi properti,” tegasnya.
Pernyataan tersebut menekankan pentingnya memiliki aset yang produktif dan mampu memberikan pemasukan secara berkelanjutan. Dengan adanya arus kas, properti dapat menghasilkan pendapatan tanpa harus menunggu kenaikan nilai jualnya.
6. Akuisisi Properti Tidak Selalu Membutuhkan Modal Besar
Dalam pengalamannya, Gde mengungkapkan bahwa lebih dari separuh dari total lebih dari 50 properti yang berhasil diakuisisi bersama timnya diperoleh tanpa menggunakan modal pribadi. Sementara itu, properti lainnya diakuisisi dengan kebutuhan modal yang relatif kecil.
Pengalaman tersebut menunjukkan adanya berbagai pendekatan dalam memperoleh aset properti selain menggunakan dana pribadi dalam jumlah besar.
Meski demikian, strategi akuisisi dengan modal minim tetap membutuhkan kemampuan negosiasi, analisis kelayakan, serta pemeriksaan aspek legalitas. Setiap skema transaksi juga harus dihitung secara cermat agar tidak menimbulkan risiko finansial maupun hukum di kemudian hari.
7. Tidak Harus Menjual Properti untuk Mengembangkan Investasi
Menjual aset bukan satu-satunya pilihan ketika investor membutuhkan dana untuk mengembangkan portofolio bisnisnya.
Gde menjelaskan bahwa properti yang dimiliki dapat dipertimbangkan sebagai agunan untuk memperoleh fasilitas pinjaman. Dana yang diperoleh kemudian dapat digunakan untuk mengakuisisi aset lainnya.
Namun, strategi tersebut membutuhkan perhitungan yang matang, terutama terkait kemampuan membayar cicilan, biaya pembiayaan, serta risiko apabila pendapatan dari aset tidak berjalan sesuai proyeksi.
Melalui tujuh prinsip tersebut, Gde menekankan bahwa investasi properti membutuhkan lebih dari sekadar kemampuan membeli aset. Investor juga harus memahami kebutuhan pasar, mengoptimalkan potensi pendapatan, serta memiliki strategi pengelolaan dan pengembangan aset yang terukur.***
