Bisnisjakarta.co.id – Maraknya hotel dan vila di Bali yang ditawarkan untuk dijual belakangan ini memunculkan berbagai spekulasi mengenai kondisi industri perhotelan di Pulau Dewata. Tidak sedikit yang mengaitkan fenomena tersebut dengan melemahnya bisnis hospitality atau bahkan menganggapnya sebagai tanda kebangkrutan.
Namun, menurut Chairman Escotel Indonesia sekaligus praktisi manajemen hotel dan vila, Gde Brawiswara Putra, anggapan tersebut tidak selalu benar. Hotel yang dipasarkan untuk dijual belum tentu menunjukkan bahwa bisnisnya sedang bermasalah.
Gde yang memiliki pengalaman mengelola lebih dari 30 hotel di berbagai daerah di Indonesia, termasuk Bali, serta mengelola sekitar 75 vila di dalam dan luar Bali, menilai masih banyak masyarakat yang keliru dalam memaknai fenomena tersebut.
“Hotel dijual belum tentu hotel bangkrut,” ujar Gde dalam wawancara bersama tim Bisnis Bandung, Sabtu (3/10).
Menurutnya, bisnis hotel memiliki dua dimensi yang saling berkaitan, yaitu sebagai bisnis operasional dan sebagai aset properti. Dari sisi operasional, hotel diharapkan mampu menghasilkan arus kas dan keuntungan secara berkelanjutan. Sementara dari sisi aset, pemilik juga berpotensi memperoleh keuntungan dari kenaikan nilai properti atau capital gain.
Karena itu, keputusan menjual hotel tidak selalu dilatarbelakangi oleh kondisi keuangan yang buruk. Dalam banyak kasus, pemilik memang memiliki strategi membangun, mengembangkan, dan mengelola hotel sebelum akhirnya menjual aset tersebut ketika nilainya dianggap sudah optimal.
Gde menjelaskan bahwa keberadaan papan atau iklan penjualan hotel tidak bisa dijadikan satu-satunya indikator untuk menilai kesehatan sebuah bisnis perhotelan. Penilaian harus dilakukan dengan melihat kondisi keuangan dan performa bisnis secara menyeluruh.
“Berapa pendapatannya? Berapa keuntungannya? Berapa utangnya? Berapa harga aset saat dibeli atau dibangun? Dan sekarang dijual di valuasi berapa?” terangnya.
Menurutnya, pertanyaan-pertanyaan tersebut jauh lebih relevan untuk mengetahui apakah sebuah hotel benar-benar mengalami masalah atau justru sedang berada dalam posisi yang menguntungkan.
Tidak menutup kemungkinan sebuah hotel tetap mencatat laba yang baik dari operasionalnya, tetapi pemilik memutuskan menjual karena mendapatkan penawaran dengan nilai yang jauh lebih tinggi dibandingkan harga investasi awal.
“Bisa saja hotelnya menguntungkan, tetapi pemiliknya mendapat kesempatan menjual capital gain yang sangat menarik,” katanya.
Di sisi lain, Gde juga mengingatkan bahwa hotel yang terlihat ramai oleh tamu belum tentu memiliki kondisi keuangan yang sehat. Tingkat okupansi yang tinggi tidak otomatis berbanding lurus dengan keuntungan apabila dibarengi dengan biaya operasional yang besar.
Biaya komisi platform OTA, pengeluaran untuk sumber daya manusia, perawatan bangunan, hingga biaya utilitas dapat menggerus keuntungan yang diperoleh dari tingginya tingkat hunian.
Karena itu, menurut Gde, ukuran utama kesehatan bisnis hotel bukan hanya tingkat okupansi maupun besarnya omzet, melainkan kemampuan properti tersebut menghasilkan keuntungan secara konsisten dan berkelanjutan.
“Jangan hanya punya properti. Buat propertinya bekerja,” tegasnya.***
