Bisnisjakarta.co.id – Keberhasilan bisnis hotel dan villa tidak semata-mata diukur dari besarnya keuntungan yang diperoleh. Untuk menilai apakah sebuah properti berada dalam kondisi sehat, diperlukan pengamatan terhadap berbagai indikator operasional dan keuangan secara menyeluruh.
Beberapa faktor yang menjadi tolok ukur antara lain tren pendapatan, tingkat okupansi, rata-rata harga kamar, hingga besaran biaya operasional yang dikeluarkan.
Pandangan tersebut disampaikan oleh Gde Braswiswara Putra, praktisi manajemen properti hotel dan villa yang telah memiliki pengalaman mengelola lebih dari 100 hotel dan villa. Saat ini, Gde juga menjabat sebagai Chairman Escotel Indonesia.
Menurut Gde, ukuran paling dasar dari sebuah bisnis yang sehat adalah kemampuannya menghasilkan keuntungan. Profit diperoleh dari selisih antara pendapatan (revenue) dengan seluruh biaya yang dikeluarkan (expenses).
“Kalau kita bicara bisnis, bisnis itu kan yang sehat adalah bisnis yang profitable,” ujar Gde dalam wawancara.
Ia menjelaskan bahwa dalam industri perhotelan dan villa, sumber pendapatan utama berasal dari dua komponen, yaitu Average Daily Rate (ADR) atau Average Room Rate (ARR) dan tingkat okupansi kamar.
ADR menggambarkan rata-rata harga jual kamar per malam dalam periode tertentu. Nilainya dapat berubah mengikuti dinamika pasar, terutama berdasarkan tingkat permintaan dan ketersediaan kamar.
Gde menuturkan bahwa tarif kamar kerap berbeda antara hari kerja dan akhir pekan. Selain itu, harga juga dapat berubah pada momen tertentu seperti periode gajian, menjelang gajian, tanggal kembar, hingga waktu-waktu tertentu dalam satu hari.
“Jadi dalam satu hari harga bisa naik turun gak karuan tergantung supply and demand, seperti harga saham,” jelasnya.
Untuk menghitung ADR, seluruh pendapatan dari kamar yang terjual dalam suatu periode dibandingkan dengan jumlah kamar yang tersedia selama periode tersebut.
Sementara itu, tingkat okupansi menunjukkan persentase kamar yang berhasil terjual dibandingkan total kamar yang tersedia.
Sebagai ilustrasi, Gde menjelaskan apabila sebuah hotel memiliki 20 kamar dan beroperasi selama 30 hari, maka tersedia total 600 room night. Jika dari jumlah tersebut sebanyak 400 room night berhasil terjual, maka tingkat okupansinya berada di kisaran 66,7 persen.
“Average daily rate dikalikan dengan tingkat okupansi itulah yang namanya revenue atau omset,” kata Gde.
Selain pendapatan, kondisi kesehatan bisnis juga dipengaruhi oleh pengelolaan biaya operasional. Menurut Gde, biaya operasional terbagi menjadi dua kategori utama, yaitu fixed cost dan variable cost.
Fixed cost merupakan biaya yang cenderung tetap setiap bulan, seperti gaji karyawan, layanan internet, Wi-Fi, serta berbagai biaya untuk fasilitas umum dan area bersama.
Sedangkan variable cost bersifat dinamis dan berubah sesuai tingkat aktivitas operasional. Contohnya meliputi biaya laundry serta penggunaan listrik di dalam kamar.
Keseluruhan biaya tersebut kemudian menjadi bagian dari expenses yang harus ditanggung oleh pengelola properti setiap bulan.
Meskipun profit merupakan indikator penting, Gde menekankan bahwa investor maupun pengelola tidak boleh hanya melihat besarnya keuntungan pada satu periode tertentu. Yang tidak kalah penting adalah memperhatikan bagaimana tren keuntungan tersebut berkembang dari waktu ke waktu.
Menurutnya, hotel yang hanya mampu mencetak keuntungan saat musim ramai atau high season perlu dianalisis lebih dalam. Sebaliknya, bisnis yang sehat biasanya mampu menghasilkan profit secara konsisten dengan kecenderungan yang terus meningkat.
Sebagai contoh, kinerja suatu properti dapat dievaluasi dengan membandingkan hasil bulan berjalan terhadap bulan sebelumnya, maupun membandingkan periode yang sama pada tahun berbeda.
“Jadi bulan Maret lebih profitable daripada Februari, dan bulan Maret 2026 lebih profit daripada bulan Maret 2025,” ujarnya.
Menurut Gde, pendekatan tersebut penting untuk melihat apakah performa hotel, villa, maupun jenis properti lain seperti kos-kosan mengalami pertumbuhan yang berkelanjutan.
“Sehat ketika trend-nya positif atau naik terus,” kata Gde.
Di sisi lain, properti yang masih mencatat keuntungan tetapi menunjukkan tren penurunan tetap perlu diwaspadai. Kondisi tersebut bisa menjadi sinyal bahwa kinerja bisnis mulai mengalami pelemahan.
“Tapi ketika trend-nya turun meskipun dia mungkin profitable, maka itu bisa dibilang tidak sehat,” jelasnya.
Ia menambahkan bahwa tren penurunan yang berlangsung terus-menerus berpotensi membawa bisnis pada titik ketika pendapatan tidak lagi mampu menutupi seluruh biaya operasional.
Apabila hal tersebut terjadi, margin keuntungan akan semakin menipis dan pada akhirnya dapat berubah menjadi kerugian.
Karena itu, Gde menegaskan bahwa menilai kesehatan bisnis hotel dan villa tidak cukup hanya berdasarkan angka profit sesaat. Evaluasi harus dilakukan secara menyeluruh dengan memperhatikan kinerja revenue, ADR, tingkat okupansi, pengeluaran operasional, serta tren profit dari waktu ke waktu.***
