Bisnisjakarta.co.id – Tingginya jumlah kamar kos-kosan di sekitar kampus Institut Pertanian Bogor (IPB) mulai menjadi tantangan serius bagi para pengembang properti. Ketidakseimbangan antara ketersediaan kamar dan kebutuhan penyewa membuat persaingan semakin ketat, bahkan berdampak pada rendahnya tingkat hunian sejumlah proyek.
Salah satu gambaran kondisi tersebut terlihat dari proyek milik seorang pengembang yang hanya mencatat okupansi di bawah 50 persen, meskipun memiliki ratusan kamar yang ditawarkan kepada pasar.
Praktisi perhotelan dan properti sekaligus Chairman Escotel Indonesia, Gde Brawiswara Putra, mengungkapkan fenomena tersebut berdasarkan pengalamannya saat mengunjungi salah satu pengembang di kawasan sekitar IPB. Kisah itu disampaikannya melalui kanal YouTube Gdeb_official.
Gde menjelaskan, pengembang tersebut mempunyai tiga proyek kos-kosan dengan kapasitas masing-masing sekitar 200 hingga 250 kamar. Secara keseluruhan, tersedia lebih dari 600 kamar yang harus dipasarkan kepada calon penyewa.
Namun, besarnya kapasitas hunian tidak diikuti tingkat permintaan yang memadai. Jumlah kamar yang terisi bahkan masih berada di bawah separuh dari total unit yang tersedia.
Menurut Gde, kondisi kelebihan pasokan atau oversupply ini menjadi persoalan yang lebih luas di kawasan tersebut. Sejumlah pengembang lainnya juga memiliki proyek kos-kosan dalam jumlah cukup besar, sehingga persaingan untuk memperoleh penyewa semakin tidak mudah.
Ketika banyak pengelola menawarkan produk serupa kepada kelompok konsumen yang sama, persaingan akhirnya bergeser pada penawaran harga.
“Ketika ada banyak supply yang menarget ke satu demand, maka di sana yang terjadi adalah perang harga,” ungkap Gde.
Asrama IPB Ikut Menjadi Alternatif Hunian Mahasiswa
Selain persaingan antarpengembang, bisnis kos-kosan di sekitar kampus IPB juga menghadapi tantangan dari keberadaan fasilitas asrama mahasiswa yang disediakan pihak kampus.
Kehadiran asrama tersebut memberikan pilihan tempat tinggal lain bagi mahasiswa. Akibatnya, pemilik kos harus berupaya lebih keras untuk menarik calon penyewa di tengah banyaknya kamar yang tersedia.
Gde menyebut persaingan di kawasan itu sudah berlangsung sangat ketat. Salah satu pengembang bahkan mengungkapkan kesulitannya menghadapi kompetisi harga yang semakin agresif.
Dalam situasi seperti ini, penurunan tarif sewa kerap menjadi pilihan untuk menarik minat calon penghuni. Akan tetapi, strategi tersebut tidak selalu menyelesaikan persoalan apabila jumlah kamar kosong masih mendominasi.
Di satu sisi, pemilik properti membutuhkan penyewa untuk menjaga pemasukan. Di sisi lain, tarif yang semakin rendah dapat menekan pendapatan, sementara biaya pengelolaan bangunan tetap harus dikeluarkan.
Hunian Tidak Terpakai Berisiko Mengalami Penurunan Kualitas
Dampak rendahnya okupansi ternyata tidak berhenti pada persoalan finansial. Banyaknya kamar yang tidak ditempati juga dapat memunculkan persoalan dalam pemeliharaan bangunan.
Gde menyoroti bahwa properti dengan tingkat hunian rendah berisiko kurang mendapatkan perhatian dalam hal perawatan. Padahal, bangunan yang tidak digunakan secara aktif tetap membutuhkan pemeliharaan rutin.
Kondisi kamar yang terlalu lama kosong dapat memicu berbagai kerusakan, seperti kebocoran, munculnya jamur, hingga gangguan pada bagian bangunan lainnya.
Apabila tidak segera diperiksa dan diperbaiki, kerusakan tersebut berpotensi meluas dan memengaruhi kondisi ruangan lain di dalam properti.
Karena itu, menurut Gde, pemilik tidak boleh mengabaikan pemeliharaan hanya karena kamar belum berhasil disewakan. Pengelolaan aset harus tetap berjalan agar kondisi bangunan dan nilai investasinya tidak terus mengalami penurunan.
Konversi Kos-Kosan Menjadi Penginapan Harian Jadi Alternatif
Menghadapi persoalan tersebut, salah satu pengembang yang ditemui Gde mulai mencari pendekatan baru untuk mengoptimalkan aset yang dimilikinya.
Gde mengungkapkan bahwa pengembang tersebut akhirnya meminta bantuan untuk menemukan model pengelolaan yang dapat menjadi solusi atas rendahnya tingkat keterisian kamar.
Salah satu alternatif yang mulai dipertimbangkan adalah mengalihkan konsep penyewaan kos-kosan bulanan menjadi penginapan harian dengan sistem operasional seperti hotel.
Perubahan model bisnis ini membuka peluang untuk menjangkau segmen konsumen yang lebih luas, tidak hanya mahasiswa yang membutuhkan tempat tinggal dalam jangka waktu bulanan.
Dengan konsep penyewaan harian, properti berpotensi menyasar tamu yang membutuhkan akomodasi untuk keperluan perjalanan, pekerjaan, maupun kunjungan ke kawasan sekitar kampus.
Meski demikian, perubahan konsep tersebut tetap membutuhkan kajian terhadap permintaan pasar, biaya operasional, standar fasilitas, serta potensi pendapatan agar pemanfaatan aset dapat berjalan secara optimal.***
