Bisnisjakarta.co.id – Bisnis hotel dan villa untuk sewa harian menawarkan peluang pendapatan yang menjanjikan. Namun, tanpa pengelolaan yang tepat, aset bernilai miliaran rupiah tersebut justru berpotensi menjadi sumber masalah dan menggerus keuntungan pemilik.
Praktisi yang memiliki keahlian spesifik di bidang manajemen properti sewa harian, Gde Brawiswara Putra, mengungkapkan bahwa masih banyak pemilik hotel dan villa yang melakukan kesalahan mendasar dalam menjalankan bisnis hospitality. Mulai dari menunjuk pengelola yang tidak kompeten, menetapkan harga yang tidak sesuai kondisi pasar, hingga melakukan efisiensi berlebihan yang berdampak pada kualitas layanan.
Menurut Gde, tujuan utama bisnis hospitality tidak berbeda dengan bisnis pada umumnya, yaitu menghasilkan keuntungan dari selisih antara pendapatan dan biaya operasional.
Dalam industri hotel dan villa, pendapatan sangat dipengaruhi oleh dua faktor utama, yakni harga kamar atau average room rate (ARR) serta tingkat hunian atau okupansi.
“Jadi pada prinsipnya bisnis apapun termasuk bisnis hospitality dan daily rental, baik itu villa maupun hotel, prinsipnya sama. Kita mau profit. Profit itu kan datang dari omset dikurang biaya,” ungkap Gde.
Ia menjelaskan bahwa biaya operasional dalam bisnis perhotelan mencakup berbagai komponen, seperti gaji karyawan, biaya listrik, air, amenities, serta biaya tetap dan biaya variabel lainnya. Dari seluruh komponen tersebut, biaya sumber daya manusia menjadi salah satu yang terbesar.
“Komponen terbesar dalam dunia perhotelan itu adalah sebetulnya SDM,” katanya.
Menyerahkan Pengelolaan kepada Orang yang Tidak Tepat
Kesalahan pertama yang sering ditemui adalah ketika pemilik menganggap hotel atau villa hanya sebagai investasi tambahan sehingga tidak memberikan perhatian penuh terhadap pengelolaannya.
Menurut Gde, banyak pemilik yang telah memiliki bisnis utama atau profesi lain kemudian mempercayakan operasional properti kepada orang-orang terdekat, seperti anggota keluarga atau kerabat.
Padahal, kedekatan hubungan tidak selalu dibarengi dengan kemampuan mengelola bisnis hospitality yang memiliki banyak aspek teknis dan manajerial.
“Ketika mereka menganggapnya bisnis sampingan, maka ditaruhlah manajer atau pimpinan yang sebetulnya bukan profesional atau ahli di bidangnya,” jelasnya.
Gde menilai keputusan tersebut dapat berdampak besar mengingat nilai investasi hotel dan villa umumnya mencapai miliaran hingga puluhan miliar rupiah.
“Kalau sebuah bisnis, apalagi hotel, villa, itu kan semuanya investasi miliaran, puluhan miliar, tidak dikelola oleh profesional, maka ya hampir pasti tidak akan bisa berjalan dengan baik,” ujar Gde.
Menetapkan Harga Tidak Berdasarkan Kondisi Pasar
Kesalahan berikutnya adalah menentukan tarif kamar berdasarkan keinginan pemilik tanpa mempertimbangkan kondisi pasar dan perilaku konsumen.
Menurut Gde, keberhasilan sebuah hotel bukan ditentukan oleh murah atau mahalnya harga kamar, melainkan oleh kesesuaian antara harga yang dibayar dengan manfaat yang diterima pelanggan.
“Hotel yang laku adalah hotel yang harganya sepadan dengan value-nya yang diberikan kepada tamu,” ujarnya.
Sebaliknya, hotel dengan harga murah pun belum tentu diminati apabila kualitas layanan dan pengalaman yang diterima tamu dianggap tidak sebanding.
Ia menilai masih banyak pemilik yang mempertahankan harga tertentu karena alasan persepsi pribadi, gengsi, atau kekhawatiran terhadap citra properti. Padahal, keputusan harga seharusnya mengikuti kebutuhan pasar.
“Yang menentukan harga itu bukanlah owner, bukanlah operator, tapi adalah market,” tegasnya.
Karena itu, diperlukan tim yang memahami strategi revenue management agar dapat menemukan kombinasi terbaik antara harga kamar dan tingkat okupansi.
“Tim yang profesional ini akan bisa mencari sweet spot antara di mana sih harga tertinggi untuk okupansi tertinggi yang masih bisa sustainable untuk jangka panjang,” jelas Gde.
Mengurangi Karyawan hingga Kualitas Layanan Menurun
Kesalahan lain yang cukup sering terjadi adalah upaya menekan biaya operasional dengan mengurangi jumlah tenaga kerja secara berlebihan.
Menurut Gde, industri hospitality sangat bergantung pada kualitas pelayanan. Ketika jumlah karyawan tidak memadai, kualitas layanan dan perawatan properti akan ikut terdampak.
“Saya pernah lihat hotel, karyawannya cuma 4, padahal yang namanya hotel bekerja 24 jam,” kata Gde.
Dengan jumlah tenaga kerja yang terlalu sedikit, satu orang sering kali harus menangani beberapa pekerjaan sekaligus, mulai dari front office, housekeeping, hingga pekerjaan teknis lainnya.
Akibatnya, banyak pekerjaan penting yang tidak dapat dilakukan secara optimal, terutama terkait kebersihan dan pemeliharaan properti.
“Mereka nggak akan punya waktu untuk cleaning yang berkualitas, yang benar-benar bersih. Mereka nggak akan punya waktu untuk general cleaning atau deep cleaning,” ujarnya.
Menurut Gde, kondisi tersebut dapat memicu kerusakan yang semakin parah dari waktu ke waktu. Kerusakan kecil yang tidak segera ditangani akhirnya berkembang menjadi masalah besar dan membuat kamar tidak lagi layak dijual.
Ia menggambarkan situasi sebuah hotel yang awalnya memiliki 100 kamar, tetapi dalam beberapa tahun sebagian besar kamarnya tidak lagi dapat digunakan akibat kurangnya perawatan.
“Awalnya hotel 100 kamar, tapi dalam waktu 3, 4, 5 tahun tinggal sisa 15 kamar karena 85 kamar udah gak bisa dijual karena rusak karena bocor, jamuran, dan segala macam,” paparnya.
Kondisi tersebut tidak hanya mengurangi pendapatan, tetapi juga menurunkan nilai aset secara keseluruhan. Ketika pemilik memutuskan untuk menjual properti, kondisi bangunan yang rusak sering kali membuat hotel sulit mendapatkan pembeli.
“Ketika hotelnya udah rusak, owner merasa, oh ini barang udah gak worth it, dia mau jual, tapi karena yang dijual hotel yang udah busuk akhirnya gak laku juga,” kata Gde.
Untuk menghindari kondisi tersebut, Gde menyarankan agar pemilik melakukan pembenahan operasional dan revitalisasi aset terlebih dahulu sebelum memutuskan menjual properti.
“Kalau ketemu dengan owner seperti ini sebaiknya hotelnya direvitalisasi, diperbaiki cashflow-nya, diperbaiki bisnisnya, disehatkan sambil dijual,” ujarnya.
Menurutnya, langkah tersebut akan membuat nilai properti lebih terjaga dan peluang mendapatkan pembeli dengan harga yang lebih baik menjadi lebih besar.
Di akhir pemaparannya, Gde menegaskan bahwa keberhasilan bisnis hotel dan villa tidak hanya ditentukan oleh besarnya modal yang dimiliki, tetapi juga oleh kualitas pengelolaan yang diterapkan.
“Jadi itu beberapa kesalahan yang saya sering temuin ketika owner benar tidak mempercayakan propertinya dikelola oleh tim yang profesional,” pungkas Gde.
Ia menilai pemilik perlu memperhatikan tiga aspek utama, yaitu memilih tim pengelola yang profesional, menetapkan harga sesuai kondisi pasar, serta menjaga kualitas pelayanan dan perawatan properti. Ketiga faktor tersebut akan sangat menentukan apakah hotel atau villa mampu menjadi aset yang menghasilkan keuntungan secara berkelanjutan atau justru berubah menjadi sumber kerugian.***
