Bisnisjakarta.co.id – Keuntungan yang diperoleh sebuah hotel atau villa tidak selalu mencerminkan kondisi bisnis yang sehat. Dalam menilai kinerja sebuah properti hospitality, investor juga perlu memperhatikan kemampuan bisnis tersebut dalam memenuhi kewajiban utangnya.
Hal itu disampaikan Gde Braswiswara Putra, praktisi manajemen properti hotel dan villa yang telah menangani lebih dari 100 hotel dan villa. Saat ini, ia juga menjabat sebagai Chairman Escotel Indonesia.
Menurut Gde, salah satu aspek yang paling krusial dalam mengevaluasi sebuah properti adalah mengetahui apakah aset tersebut memiliki beban utang serta apakah pendapatan yang dihasilkan dari operasional mampu menutup kewajiban pembayaran utang tersebut.
“Indikator berikutnya itu yang paling vital adalah properti ini dibelinya pakai hutang atau enggak, properti ini punya hutang atau enggak, keuntungan dari operasionalnya bisa bayar hutangnya atau enggak,” ujarnya.
Ia menjelaskan bahwa profit operasional memang penting untuk diperhatikan, namun angka keuntungan tersebut tidak dapat dipisahkan dari struktur pembiayaan yang dimiliki sebuah bisnis.
Apabila keuntungan yang diperoleh mampu digunakan untuk memenuhi kewajiban cicilan secara berkelanjutan, maka kondisi keuangan properti dinilai lebih stabil. Sebaliknya, apabila keuntungan tidak cukup untuk menutupi pembayaran utang, maka terdapat risiko yang perlu diwaspadai.
“Selama bisa, maka propertinya oke, sehat, tapi ketika nggak bisa, ah itu masalah besar tuh,” kata Gde.
Menurutnya, tidak sedikit hotel yang secara operasional terlihat menghasilkan keuntungan secara konsisten, tetapi masih mengalami tekanan keuangan karena besarnya beban utang yang harus dibayar.
Dalam situasi seperti itu, pemilik properti sering kali harus menambahkan dana pribadi untuk menutup kekurangan pembayaran cicilan.
“Ada hotel yang profitnya konsisten dan dia selalu profitable, tapi selalu gagal membayar hutang,” ungkapnya.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa keuntungan yang tercatat dalam laporan operasional belum tentu mencerminkan kesehatan bisnis secara menyeluruh.
“Ownernya masih tetap harus nombokin supaya profitnya nutupin selisih antara profit dengan cicilan hutangnya, nah itu sebenarnya nggak sehat juga,” lanjut Gde.
Ia menilai investor perlu melihat lebih jauh dari sekadar angka profit atau omzet. Struktur pendanaan dan kemampuan menghasilkan arus kas yang cukup untuk memenuhi kewajiban finansial menjadi faktor yang sama pentingnya dalam menentukan kualitas sebuah investasi.
Bagi investor yang berencana menggunakan pinjaman atau leverage untuk membeli properti, perhitungan terhadap kemampuan aset menghasilkan pendapatan harus dilakukan sejak awal.
Menurut Gde, penggunaan leverage memang dapat menjadi strategi investasi yang efektif, namun harus dibarengi dengan analisis yang matang mengenai kemampuan properti dalam membayar kewajiban yang muncul akibat penggunaan utang tersebut.
“Jadi sebagai seorang investor, kita harus ngerti ketika kita mau menggunakan hutang, pakai leverage untuk mengakuisisi properti, kita harus ngerti apakah si properti ini bisa bayar hutangnya atau nggak,” tegasnya.
Karena itu, penilaian terhadap bisnis hotel dan villa sebaiknya dilakukan secara menyeluruh. Selain melihat pertumbuhan pendapatan dan profitabilitas, investor juga perlu memastikan bahwa operasional properti mampu menghasilkan arus kas yang cukup untuk memenuhi seluruh kewajiban finansial tanpa bergantung pada tambahan dana dari pemilik.
Dengan demikian, kemampuan membayar utang menjadi salah satu indikator penting untuk menilai apakah sebuah properti benar-benar sehat secara finansial dan memiliki prospek keberlanjutan dalam jangka panjang.***
